Kredyt inwestycyjny — czy to na pewno najlepszy kredyt dla firmy?
Zakładając własną firmę, często mamy przed oczami wspaniałą przyszłość, prężnie rozwijającą się działalność i rozpoznawalną markę. Jednak taki sukces wymaga ciągłego rozwoju, poszerzania wpływów i inwestowania sporych nakładów finansowych. Współczesny rynek wymaga od firm, aby dbały o jakość i innowacje — jednakże nieustająca konkurencja powoduje konieczność obniżania cen, przez co firma pracuje na niższych niż zakładanych marżach. Aby to zmienić, przedsiębiorcy zwracają się do instytucji finansowych po dodatkowe środki.
W niniejszym artykule opiszę, jak działa kredyt inwestycyjny — na co możemy go otrzymać, jakie kryteria stawiają banki oraz jak może on wpłynąć na rozwój firmy.
Kapitał obcy bardzo często wykorzystuje się, aby zwiększyć majątek trwały firmy. W swoim artykule skupię się na dwóch konkretnych opcjach wykorzystania kredytu inwestycyjnego. Pierwszą z nich jest zakup środka trwałego w postaci nieruchomości — może to być nowe biuro, magazyn lub grunt z budową nowej siedziby. Kolejną natomiast jest kredyt deweloperski — specjalistyczny kredyt na budowę nieruchomości na sprzedaż.
Pragnę zaprosić Państwa od razu do lektury drugiej części artykułu, w której omówię konkretne case-studies oraz wejdę w szczegóły ostatnio popularnych kredytów pod budowę retail parków.
I Zalety kredytu inwestycyjnego
Warto pamiętać o tym, że aby zacząć starania o kredyt inwestycyjny należy być już przedsiębiorcą z prawnego punktu widzenia (mieć zarejestrowaną działalność lub spółkę) i działać na rynku min. 12 miesięcy, aby być jednostką wiarygodną dla banku. Owszem, są banki, które przyjmą przedsiębiorcę już po 6 miesiącach od rozpoczęcia działalności, jednakże często wymagania, a potem warunki kredytowe, są mało atrakcyjne i zdecydowanie lepiej poczekać na zakończenie pełnego roku rachunkowego, aby móc wybrać ofertę najlepiej dopasowaną , a tym samym korzystną finansowo.
Samo złożenie wniosku o kredyt inwestycyjny nie wiąże się z żadnym ryzykiem — jeśli analitycy z banku zakwalifikują ten wniosek do dalszej i bardziej szczegółowej analizy — osiągnięty zostaje pierwszy mały sukces. Jest to jednoznaczne z tym, że bank uznaje firmę za wiarygodną i chce podjąć z nią współpracę.
Wniosek taki można złożyć praktycznie w każdym banku, ale jeśli jest to sytuacja zupełnie nowa dla przedsiębiorcy, warto skorzystać z usług kogoś doświadczonego, kto udzieli fachowej pomocy i zminimalizuje ryzyko popełnienia błędu przy zbieraniu dokumentów czy wypełnianiu dokumentacji bankowej. Należy pamiętać, że najlepszym wyborem jest osoba, która specjalizuje się w jednej dziedzinie i obsługuje jeden typ klienta. 🙂
Kredyt inwestycyjny jest kredytem długoterminowym. Oznacza to, że możliwe jest rozłożenie raty, co z kolei nie obciąża znacznie naszego miesięcznego przychodu. Większość banków udziela takiego kredytu na 10-15 lat, ale istnieją też takie, które umożliwiają finansowanie kredytu na 20 lub nawet na 25 lat. Kolejną korzyść stanowi wymóg niewielkiego wkładu własnego – standardowo jest to 20% ceny zakupywanej nieruchomości, co daje nam szerokie możliwości w poszukiwaniach własnego lokum. Warto dodać, że wysokość kredytu nie jest ograniczona – jeżeli tylko posiadamy zdolność kredytową i odpowiedni wkład własny, możemy starać się o kilkaset tysięcy, a nawet kilka lub kilkanaście milionów złotych kredytu.
II Kredyt inwestycyjny na zakup lub budowę nieruchomości pod własną działalność
Na początku istnienia, firmy często korzystają z biur we własnych mieszkaniach lub wynajmują nieruchomość. Wraz ze wzrostem, przychodzi jednak czas, aby pomyśleć o swoim rozwoju, a tym samym zainwestować w własne lokum lub fabrykę. Z pomocą przychodzi nam kredyt inwestycyjny. Wbrew powszechnej opinii, uzyskanie takiego finansowania, nie należy do najłatwiejszych. Banki dość skrupulatnie podchodzą do analizy naszych dokumentów. Konieczne jest zaprezentowanie swoich dochodów, stworzenie dobrego biznesplanu oraz uwiarygodnienie tego, że firma w przyszłości nadal będzie się rozwijać i zarabiać. Bank sprawdza, czy jego inwestycja na pewno się opłaci i czy bezpieczeństwo takiej transakcji jest wystarczające, aby udzielić finansowania.
Jak w takim razie odpowiednio przygotować się do takiego przedsięwzięcia? Przede wszystkim należy udokumentować, że inwestycja w nieruchomość jest niezbędna do dalszego funkcjonowania naszej działalności. Najczęściej inwestujemy w nieruchomość, aby obniżyć miesięczne koszty utrzymania naszej działalności, a także by zwiększyć obrót własnych środków, co z kolei gwarantuje nam lepszą marżę i generuje wyższe zyski.
Na jakie zagrożenia zwraca uwagę bank podczas weryfikacji wniosku? Załóżmy, że nasz biznesplan jest świetnie przygotowany: mamy odpowiednie podwaliny i miesięczne przychody, aby udźwignąć ratę kredytową, a nasze prognozy na kolejne lata dają rozsądne wyniki, pozwalające na rozwój. Wtedy ostatnim niebezpieczeństwem, które bank poddaje analizie jest tzw. ryzyko branży. Jeżeli nasza branża jest obwarowana ogólnym ryzykiem sezonowości lub jest mocno uzależniona od sytuacji naszych kontrahentów – możemy otrzymać odmowę. Przykładem takiej branży jest np. branża logistyczna lub transportowa. Jeśli jesteśmy młodą firmą (poniżej 2-3 lat) bank może odmówić nam finansowania tylko dlatego, że ta branża z reguły jest bardziej nieprzewidywalna. Na drugim biegunie znajdują się branże specjalistyczne jak IT, medycyna czy prawo. Trudność w uzyskaniu finansowania na własne biuro jest zdecydowanie mniejsza, jeśli branża, w której działamy, jest rynkowo stabilna w dłuższym okresie.
Gdy uda nam się przejść wszelkie weryfikacje i dostajemy pozytywną decyzję kredytową, podpisujemy umowę i realizujemy zakup. Jak można się domyślać, do bardzo ważnych elementów kredytu należą jego zabezpieczenia. Oto podstawowe wytyczne, które banki uznają za bezpieczne:
- wpis do hipoteki nieruchomości – czyli złożenie przed pracownikiem banku oświadczenia o ustanowieniu hipoteki, na podstawie której bank sporządza własne oświadczenie. Zawiera ono dane nieruchomości (tj. lokalizację, powierzchnię, przeznaczenie etc.) oraz datę spłaty kredytu;
- weksel in blanco – czyli papier wartościowy zawierający zobowiązania wystawcy weksla lub osoby, którą upoważnił do zwrotu pieniędzy bankowi w wyznaczonym terminie i miejscu;
- blokada rachunku bankowego – czyli udzielenie bankowi pełnomocnictwa na pobieranie określonej kwoty, w celu zabezpieczenia kredytu;
- cesja wierzytelności – inaczej nazywana przelewem, to umowa skutkująca zmianą osoby uprawnionej do żądania wykonania zobowiązania. Polega na przeniesieniu wierzytelności, na drodze umowy, na wskazaną osobę lub konkretny podmiot.
Jeżeli zamiast zakupu gotowej nieruchomości, zamierzamy wejść w posiadanie gruntu i to na nim wybudować swoją siedzibę, wszystkie poprzednie elementy są weryfikowane w tym samym stopniu. Jedyną, bardzo istotną różnicą jest to, że na podczas okresu budowlanego musimy płacić odsetki od wykorzystanego kredytu. Ma to swoje zalety, jak i wady. Największym plusem jest to, że nie płacimy pełnej, dużej raty od samego początku inwestycji. Z drugiej zaś strony, sprawia to, że odsetki są naszym dodatkowym kosztem, aż do momentu oddania budynku do użytkowania.
III Kredyt inwestycyjny deweloperski
Budowa nieruchomości to zawsze kosztowny projekt. Aby zrealizować ten cel, nie mając dużego kapitału, korzysta się ze specjalistycznego kredytu deweloperskiego. Z danych, zamieszczonych w analizach Polskiego Związku Firm Deweloperskich wynika, że z tego rodzaju finansowań korzysta ponad 90% inwestorów. Wysoki popyt na mieszkania sprawia, że bardzo dużo firm rozpoczyna budowę budynków mieszkaniowych, nie mając na to środków. W związku z tym korzystają one z możliwości, jakie dają banki, używając celowego kredytu. Czy każdy może go otrzymać? Jakie czynniki bank bierze pod uwagę w analizie? Na jakie warunki możemy liczyć? Jak się dobrze przygotować do tego rodzaju finansowania? Na te pytania postaram się odpowiedzieć poniżej.
Kredyt deweloperski to podstawowe narzędzie finansowania projektów związanych z budową nieruchomości mieszkalnych lub mieszkalno-usługowych, zarówno na sprzedaż, jak i na wynajem. Celem nie musi być tylko budowa od podstaw, obejmuje on również adaptacje, przebudowy i prace wykończeniowe istniejących budynków. Kredyt ten wymaga posiadania wkładu własnego w wysokości minimum 20-25% wartości inwestycji. Najczęściej jest to posiadany grunt oraz wszelkie koszty, związane z jego przygotowaniem. Do wkładu własnego wlicza się także środki wydane na cele projektowe i marketingowe. Okres kredytowania (trwający zwykle 24 lub 36 miesięcy) dzieli się na dwa etapy – budowy i sprzedaży.
Finansowanie deweloperskie przeznaczone jest przede wszystkim dla podmiotów gospodarczych, które prowadzą już podobną działalność. W związku z aktualną sytuacją gospodarczą – coraz więcej inwestycji jest prowadzonych przez tzw. „świeżych deweloperów”, czyli firmy, dla których bardzo często jest to pierwsza inwestycja. Co w takim razie wpływa na pozytywną decyzję banku? Podstawą do złożenia wniosku jest przeprowadzona wcześniej analiza finansowa: prawna i ekonomiczna całego projektu. Bank stawia wiele wymagań, zgodnych z ustawą deweloperską w taki sposób, aby być przekonanym o tym, że dany projekt zakończy się sukcesem — czyli sprzedażą wszystkich mieszkań lub lokali. Kluczowa jest kondycja finansowa, którą weryfikuje się albo poprzez zakończone projekty, albo poprzez stan majątku klienta i jego plan na ewentualne finansowanie z własnych środków. Wiadomo, że im większe środki własne, tym mniejsze ryzyko dla banku i większe prawdopodobieństwo otrzymania finansowania.
Preferowaną formą działalności dla tego typu projektów jest spółka celowa. Nie jest to czynnik konieczny, ale upraszcza w wielu elementach proces decyzyjny banku. Spółka celowa powoływana jest (jak sama nazwa wskazuje) w konkretnym celu – ma formułę typu project finance, charakteryzującą się dużym udziałem kapitału obcego w strukturze spółki. Najczęstszą formą takiej spółki jest ta z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółka komandytowa. Bank nadal oczekuje potwierdzenia doświadczenia lub pokazania doświadczonego generalnego wykonawcy, ale otrzymuje czystą spółkę, bez historii i zobowiązań, która realizuje konkretny projekt deweloperski. Największe znaczenie ma wtedy atrakcyjność projektu. Co się na nią składa? Po pierwsze – dobrze napisany biznesplan. Opis projektu musi się wyróżniać na tle konkurencji i mieć odpowiedni wskaźnik opłacalności. Minimalna oczekiwana stopa zwrotu powinna być zatem nie niższa niż 21%, w przeciwnym wypadku jest to podstawa do odrzucenia wniosku. Dodatkowo większość banków wymaga tzw. przedsprzedaży w wysokości minimum 20% PUM (powierzchnia użytkowa mieszkalna) zanim uruchomi pierwszą transzę z kredytu. Po drugie – czynnikiem decydującym o udzieleniu finansowania jest lokalizacja projektu. Jeśli potencjalni klienci poddają ocenie lokalizację danego mieszkania, by stwierdzić, czy jest dla nich odpowiednia, to tym bardziej bank zwraca na to uwagę w kontekście bezpieczeństwa realizacji projektu. Istotny jest też stosunek ceny do jakości nieruchomości i jej lokalizacji — im lepsza, tym wyższą cenę możemy podyktować potencjalnemu kupującemu, zwiększając tym samym rentowność całej inwestycji.
Kolejnym elementem, ważnym podczas korzystania z kredytu deweloperskiego, jest rachunek powierniczy. Wyróżniamy dwa rodzaje — otwarty i zamknięty. Zgodnie z ustawą deweloperską z kwietnia 2012 roku, każda inwestycja musi posiadać taki rachunek. Jest to konto, na które wpływają nam pieniądze ze sprzedaży w regularnym transzach, które ustaliliśmy w prospekcie deweloperskim. Bank wypłaca środki na podstawie oddanych etapów budowlanych — dzięki temu zarówno inwestor, jak i instytucja finansująca, mają stałą kontrolę nad postępami prac i przepływem środków. Wróćmy jednak do rodzajów rachunku powierniczego. Banki nie narzucają, jaki rachunek należy otworzyć przy danej inwestycji. Pamiętać należy o tym, że każdy taki rachunek ma swoje dobre, jak i gorsze strony oraz bywa inaczej postrzegany przez docelowego kupującego mieszkanie.
Otwarty rachunek przewiduje regularne wpłaty od klientów oraz regularne wypłaty do dewelopera, zgodne z harmonogramem prac. Za kontrolę terminowości oraz postępów prac odpowiada bank (a najczęściej wynajęta przez bank firma zewnętrzna, zajmująca się odbiorami budowlanymi). Plusem takiego rozwiązania jest fakt, że dzięki temu nie musimy korzystać z całości udzielonego finansowania — inwestycja finansuje się z wpłat klientów. Z punktu widzenia klienta jest to rozwiązanie mniej bezpieczne, dlatego zdarza się, że banki wymagają dodatkowego zabezpieczenia w formie gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej.
Zamknięty rachunek powierniczy przewiduje wpłaty po zakończeniu danego etapu prac lub w ogóle na zakończenie inwestycji (formuła 10/90 — przy rezerwacji klient wpłaca 10% wartości mieszkania, a po zakończeniu resztę czyli 90% — oczywiście układ procentowy może być różny). W tym przypadku inwestor otrzymuje środki po sprzedaży praw do nieruchomości w formie aktu notarialnego. Budowa wymaga wykorzystania w całości kredytu deweloperskiego, jednak jest to postrzegane dla klienta, jako element zwiększający wiarygodność dewelopera. Mimo to, jak wynika z danych Polskiego Związku Firm Deweloperskich, ponad 90% inwestycji realizowana jest na otwartych rachunkach powierniczych.
Wróćmy jeszcze do samego przygotowania biznesplanu. Kredyt deweloperski przeznaczony jest na konkretną inwestycję, dlatego tak ważne jest odpowiednie scharakteryzowanie planowanej budowy, formy, lokalizacji, a także sposobów finansowania jej poszczególnych etapów. W biznesplanie powinny znaleźć się zatem: szczegółowy opis doświadczenia dewelopera, obecnej sytuacji rynkowej i analizy konkurencji, czyli podobnych inwestycji w okolicy planowanego projektu. W dalszej części umieszczamy plan marketingowy i reklamowy. To, w jaki sposób opisze się atrakcyjność naszej inwestycji, ma bardzo duży wpływ na decyzję banku. Znaczenie ma przede wszystkim opis lokalizacji, dostępność komunikacyjna, wszelkie udogodnienia, jak np. sklepy, przedszkola, tereny zielone itp. Wskazujemy, do jakiej grupy docelowej planujemy trafić z działaniami marketingowymi. Kolejną bardzo ważną częścią biznesplanu jest przygotowanie przepływów finansowych. Najprostsza technika to wskazanie punktu rentowności BEP, który określa minimalny poziom sprzedaży, wystarczający do pokrycia kosztów inwestycji. Całość sytuacji finansowej w czasie, przedstawiamy bardzo konkretnie — pokazujemy rzeczywiste przepływy środków pieniężnych między rachunkami. Banku nie interesuje księgowe pokazanie zysków, tylko to, w jakim czasie, zgodnie z harmonogramem, będziemy posiadać środki na kolejne etapy budowy. Musimy również przedstawić ewentualne zagrożenia i ich możliwe rozwiązania — dowiedziemy w ten sposób, że inwestor jest świadom podejmowanych decyzji i posiada plan na minimalizowanie ryzyka niepowodzenia.
Jakie warunki możemy uzyskać, biorąc kredyt deweloperski? Najważniejszym parametrem jest oczywiście marża banku, nie należy zapominać jednak o prowizjach wstępnych. Niekiedy, banki za samo rozpatrzenie wniosku, pobierają prowizję, więc nawet jeśli decyzja będzie negatywna — warto to zweryfikować, zanim zaczniemy ubiegać się o finansowanie w danej instytucji. Ważna jest też wysokość kredytu oraz częstotliwość wypłacania kolejnych transz. Jak pisałem wcześniej — inwestycje deweloperskie składają się z dwóch etapów: budowy i sprzedaży — zwykle zamykają się one w 2-3 latach. Jeśli decydujemy się na otwarty rachunek powierniczy, należy pamiętać, że bank wypłaci w jednorazowej transzy minimalnie 10%, a maksymalnie 25% kosztów inwestycji. Jest to istotna część planowania inwestycji i starania się o kredyt — im więcej etapów budowlanych i transz, tym częściej bank weryfikuje nasze postępy, co może zwiększyć wiarygodność dewelopera, który nie boi się częstych wizyt inspektora.
Podsumowując, kredyt deweloperski idealnie sprawdza się przy spółce celowej, zarówno dla doświadczonego dewelopera, jak i rozpoczynającego pierwszą inwestycję. Podczas przygotowań do złożenia wniosku o finansowanie, należy pamiętać o kilku istotnych sprawach — najpierw dokładna analiza rynku, potem dokumentacja projektowa i obszerny biznesplan. Stworzenie spółki celowej i zakup gruntu, jako wkładu własnego, oraz szczegółowy harmonogram prac wraz z analizą ryzyka i planem na ograniczenie niepowodzenia – wszystko to daje solidne podwaliny, aby po pierwsze uzyskać finansowanie, a po drugie skutecznie i z zyskiem zrealizować przedsięwzięcie deweloperskie. Warto skorzystać z usług doświadczonych osób, które uczestniczą przy tego typu projektach i pomogą wybrać odpowiedni bank, wspierający całość projektu.
